원칙 — 집주인은 “쓸 수 있는 상태”를 유지할 의무가 있다

민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”고 정합니다. 집을 넘겨주는 것으로 끝이 아니라, 계약 기간 내내 주거에 필요한 상태로 유지하는 것이 임대인의 의무입니다. 표준계약서 제4조 제2항도 같은 내용을 담고 있습니다.

다만 모든 고장이 임대인 몫은 아닙니다. 법제처 생활법령정보는 대법원 판결(2004다2151)을 들어 두 경우를 나눕니다.

• 임차인이 별다른 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있고 사용·수익을 방해하지 않는 사소한 파손 — 임대인에게 수선의무가 없습니다.
• 고치지 않으면 임차인이 정해진 목적대로 사용·수익할 수 없는 정도의 파손 — 임대인이 수선의무를 집니다.

표준계약서 제4조 제3항은 이 기준을 생활 언어로 풀어 예시를 적어 두었습니다. 임대인 부담의 예는 “난방, 상·하수도, 전기시설 등 임차주택의 주요설비에 대한 노후·불량으로 인한 수선”이고, 임차인 부담의 예는 “임차인의 고의·과실에 기한 파손, 전구 등 통상의 간단한 수선, 소모품 교체 비용”입니다. 계약서에 합의하지 않은 수선비용은 “민법, 판례 기타 관습에 따른다”고 덧붙입니다.

상황별 부담 주체 — 표준계약서와 법령 기준으로 분류

아래 표는 위 기준을 자주 묻는 상황에 대 본 것입니다. 법령이나 표준계약서가 항목 이름을 직접 적은 것은 “근거” 칸에 조문을, 직접 적지 않은 것은 어느 기준에 가까운지를 적었습니다.

“원인에 따라 갈림”으로 적은 항목은 사진과 발생 시점 기록이 결론을 좌우합니다. 입주 직후에 이미 있던 하자인지, 살면서 생긴 것인지가 가장 자주 다투는 지점입니다.

특약이 있으면 — 바뀌는 것과 바뀌지 않는 것

임대차계약서의 특약으로 수선 부담을 다르게 정할 수 있습니다. 생활법령정보는 임대인의 수선의무를 특약으로 면제하거나 임차인 부담으로 돌릴 수 있다고 설명합니다. 다만 한계가 있습니다.

표준계약서를 쓰는 이유가 여기에 있습니다. 제3조에 입주 전 고쳐 줄 것을, 제4조 제3항에 계약 중 부담을 적어 두면, 나중에 “누가 내느냐”를 다툴 일이 크게 줄어듭니다. 계약 전 집을 볼 때 보일러 연식, 수압, 창틀 결로 자국, 방충망 상태를 사진으로 남기고 특약에 반영해 두는 것이 가장 싼 예방책입니다.

고장 났을 때 처리 순서 — 통지, 기록, 수리, 비용 청구

집주인이 고쳐 주지 않을 때 세입자가 할 수 있는 것

생활법령정보는 임대인이 수선의무를 다하지 않을 때 임차인이 쓸 수 있는 방법으로 손해배상 청구, 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부 지급 거절, 차임 감액 청구, 계약 해지를 들고 있습니다. 민법 제627조 제1항은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 사용·수익할 수 없게 된 때 그 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있다고 하고, 제2항은 남은 부분만으로 임차 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 표준계약서 제7조 제1항도 같은 취지의 해지 조항을 두고 있습니다.

다만 월세를 임의로 끊는 것은 반대로 임차인의 연체로 다뤄질 위험이 있습니다. 표준계약서 제7조 제2항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 적고 있습니다. 차임 지급을 거절하거나 감액하려면 그 전에 통지와 기록을 충분히 남기고, 가능하면 아래 분쟁조정위원회를 거치는 것이 안전합니다.

합의가 안 되면 — 주택임대차분쟁조정위원회

주택임대차보호법 제14조 제1항은 대한법률구조공단의 지부, 한국토지주택공사(LH)의 지사·사무소, 한국감정원(현재 한국부동산원)의 지사·사무소에 주택임대차분쟁조정위원회를 두고, 시·도도 둘 수 있다고 정합니다. 제2항 제4호는 조정 대상에 **“임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁”**을 명시했습니다. 수리비 다툼이 바로 이 위원회의 일입니다. 표준계약서 제11조와 특약란에도 소송 전에 조정을 먼저 신청하는 선택지가 들어 있고, 특약란은 조정을 통하면 60일(최대 90일) 이내에 결과를 받아볼 수 있다고 안내합니다.

대한법률구조공단 위원회(hldcc.or.kr) 안내에 따르면 조정 신청 수수료는 조정 목적의 값에 따라 정해집니다.

값을 산정할 수 없으면 1만 원으로 보고, 소액임차인·기초생활수급자·한부모가족 보호대상자 등은 면제될 수 있습니다. 공단 안내상 분쟁 당사자는 주택 소재지를 관할하는 조정위원회에 신청하고, 상대방이 조정에 응하지 않겠다고 통지하면 신청이 각하됩니다. 조정안을 받은 뒤 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 거부한 것으로 봅니다. 성립된 조정은 조정서와 같은 내용의 민사상 합의로서 효력이 있고, 강제집행을 승낙하는 취지가 적힌 조정서 정본은 집행권원과 같은 효력이 인정됩니다. 신청 전에 공단 무료법률상담(국번 없이 132)으로 상황을 먼저 정리해 볼 수 있습니다.

정리

• 임대인은 계약 기간 내내 집을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다(민법 제623조). 난방·상하수도·전기 같은 주요 설비의 노후·불량 수선은 임대인, 세입자 과실 파손과 전구·소모품 수준의 간단한 손질은 세입자가 부담하는 것이 표준계약서 제4조의 기준입니다.
• 고장이 나면 지체 없이 알리고(민법 제634조) 사진과 날짜를 남긴 뒤, 임대인이 고치지 않으면 필요비를 지출하고 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조 제1항).
• 특약으로 소규모 수선을 세입자 부담으로 정할 수는 있지만, 대수선과 기본 설비 교체까지 넘기기는 어렵습니다. 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회(수수료 1만~10만 원)에서 조정할 수 있습니다.