세 가지 권리를 한 줄씩

세 권리는 쌓이는 구조입니다. 대항력이 바탕이고, 그 위에 확정일자가 더해지면 우선변제권이, 보증금이 지역 기준 이하이면 최우선변제권이 얹힙니다.

대항력 — 전입신고와 점유, 효력은 다음 날 0시

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 주민등록은 전입신고를 한 때에 된 것으로 봅니다. 법제처 생활법령정보는 이 “다음 날”을 다음 날 오전 0시로 설명합니다. 예를 들어 15일 오후에 입주하고 전입신고를 마쳤다면 16일 0시부터 대항력이 생깁니다.

이 하루 차이가 중요한 이유는 같은 날 집주인이 설정한 근저당권과의 순위 때문입니다. 근저당권은 등기 접수 당일에 효력이 생기지만 대항력은 다음 날 0시에 생기므로, 입주 당일 집주인이 대출을 받아 근저당권을 설정하면 임차인이 뒤로 밀립니다. 그래서 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 떼어 보고, 가능하면 잔금일 당일에도 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.

대항력에서 주의할 점을 생활법령정보에서 옮기면 다음과 같습니다.

• 주소를 정확히 적어야 합니다. 다가구주택은 지번만 적어도 인정되지만, 연립·다세대주택은 동·호수까지 등기부와 일치해야 합니다.
• 가족 전원이 다른 곳으로 전출하면 대항력이 사라집니다. 다시 전입해도 예전 대항력이 되살아나는 것이 아니라 새로 전입한 때부터 새 대항력이 생깁니다.
• 법인은 원칙적으로 대항력을 얻지 못합니다. 예외는 주택도시기금으로 전세임대주택을 지원하는 법인 등 법령이 정한 경우뿐입니다.
• 전입신고 자체는 주민등록법상 이사 후 14일 이내에 해야 하는 의무이고, 정당한 사유 없이 늦으면 5만 원 이하의 과태료가 있습니다.

우선변제권 — 확정일자는 어디서, 언제 생기나

우선변제권은 대항력 요건(인도 + 전입신고)에 더해 임대차계약서에 확정일자를 받으면 생깁니다(법 제3조의2 제2항). 확정일자는 계약서에 “이 날 이 문서가 있었다”는 날짜 도장을 받는 것입니다. 생활법령정보가 안내하는 부여기관은 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인이며 수수료는 600원입니다.

효력 시점은 두 요건 중 늦은 쪽을 따릅니다. 생활법령정보는 입주와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 받았다면 입주·전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다고 설명합니다. 전입신고보다 늦게 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날이 기준이 됩니다. 이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께 끝내야 하는 이유입니다.

임대차 신고제 — 30일 안에 신고하면 확정일자는 자동

2021년 6월 1일부터 시행된 주택 임대차 계약 신고제(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2)는 임대인과 임차인이 계약 체결일부터 30일 이내에 임대기간·임대료 등을 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고하는 제도입니다. 생활법령정보와 국토교통부 안내(2025년 4월)에 적힌 내용은 다음과 같습니다.

실무에서는 이사 당일 주민센터에서 전입신고를 하면서 계약서를 함께 내면 임대차 신고와 확정일자까지 한 번에 처리됩니다. 다만 생활법령정보는 확정일자만 먼저 받아 둔 경우에는 임대차 신고를 따로 해야 한다고 안내합니다. 계약서를 쓴 날과 이사 날이 30일 넘게 떨어져 있으면 이사 전에 온라인으로 신고부터 하고, 이사 당일 전입신고를 하면 됩니다.

이사 당일 할 일 순서

1~3번을 같은 날 끝내는 것이 핵심입니다. 점유만 하고 전입신고를 미루면 대항력이 없고, 전입신고만 하고 확정일자를 미루면 그 사이 생긴 담보권에 밀립니다.

최우선변제 — 보증금이 작으면 담보권자보다 먼저 받는다

주택임대차보호법 제8조는 임차인이 “보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리”를 가진다고 정합니다. 확정일자 순위와 관계없이, 먼저 설정된 근저당권보다도 앞서 일정액을 돌려받는 제도입니다. 다만 조건이 있습니다. 경매신청의 등기 전에 대항력 요건(인도 + 전입신고)을 갖추고 있어야 하고, 그 요건을 배당요구 종기까지 유지해야 하며, 법원에 배당요구를 해야 합니다. 받을 수 있는 금액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다.

소액임차인으로 보는 보증금 기준과 먼저 받는 한도는 시행령 제10조·제11조가 지역별로 정합니다. 2023년 2월 21일 개정 이후 바뀌지 않았으며, 2026년 7월 1일 시행본에서 확인한 숫자입니다.

읽는 법입니다. 서울에서 보증금 1억 5천만 원으로 살고 있다면 기준(1억 6,500만 원) 이하이므로 소액임차인이고, 경매가 나면 그중 5,500만 원까지는 선순위 근저당권보다 먼저 배당받습니다. 나머지 9,500만 원은 확정일자 순위대로 받습니다. 보증금이 1억 7천만 원이면 기준을 넘어 최우선변제 대상이 아니고, 전액을 확정일자 순위로 받습니다.

순서가 어긋나면 생기는 일 — 법령상 효과만

보증금을 돌려받지 못하면

계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 이사부터 나가지 않는 것이 원칙입니다. 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문입니다. 먼저 나가야 한다면 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 이사해야 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(법 제3조의3). 집주인과 협의가 되지 않을 때는 대한법률구조공단·LH·한국부동산원이 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 경매가 진행 중이거나 선순위 권리가 복잡하면 변호사·법무사와 상담하는 편이 안전합니다. 이 글은 법령과 법제처 안내를 정리한 것이며 개별 사안에 대한 법률 조언이 아닙니다.

정리

• 대항력은 점유 + 전입신고를 마친 다음 날 0시, 우선변제권은 여기에 확정일자가 더해진 시점부터 생기므로 세 가지를 이사 당일 끝냅니다.
• 임대차 신고(30일 이내)를 하면서 계약서를 내면 확정일자가 자동 부여되고, 전입신고 때 계약서를 내면 임대차 신고까지 한 번에 처리됩니다.
• 보증금이 지역 기준(서울 1억 6,500만 원) 이하면 소액임차인으로서 한도(서울 5,500만 원)까지 선순위 담보권자보다 먼저 받되, 기준은 근저당권 설정일 당시의 것이 적용됩니다.

전환율은 법이 두 가지 비율 중 낮은 쪽으로 정한다

주택임대차보호법 제7조의2는 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다”고 정합니다. 두 비율은 시행령 제9조가 숫자로 채웁니다.

둘 중 낮은 비율이 그해의 법정 전환율입니다. 기준금리에 더하는 이율은 2020년 9월 29일 시행령 개정으로 연 3.5%에서 연 2%로 낮아졌고, 그 뒤로 바뀌지 않았습니다(2026년 7월 1일 시행본 기준). 그래서 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 실제 전환율은 언제나 “기준금리 + 2%p”입니다.

2026년 10월 현재 전환율 — 5.0%

한국은행 누리집의 기준금리 추이에 따르면 기준금리는 2026년 8월 27일부터 **연 3.00%**입니다. 그 직전은 2026년 7월 16일 2.75%, 2025년 5월 29일 2.50%였습니다.

월세 상한을 구하는 식은 다음과 같습니다.

월세 상한 = 월세로 돌리는 보증금 × 5.0% ÷ 12

보증금을 월세로 — 5천만·1억·2억 원 계산표

전세 보증금 중 일부를 월세로 돌릴 때, 돌리는 금액별 월세 상한입니다. 원 단위는 반올림했습니다.

예를 들어 전세 보증금 3억 원 계약을 갱신하면서 보증금을 2억 원으로 낮추고 1억 원을 월세로 돌린다면, 월세는 41만 6,667원을 넘을 수 없습니다. 집주인이 월 50만 원을 요구하면 법정 상한을 약 8만 3천 원 넘는 금액입니다.

같은 식으로 국토교통부가 2020년 9월에 든 예시도 확인됩니다. 당시 전환율은 4%(기준금리 0.5% + 3.5%)였고, 국토교통부는 “전세 5억 원을 보증금 3억 원으로 바꾸면 월세는 67만 원을 넘을 수 없다”고 안내했습니다. 2억 원 × 4% ÷ 12 = 66만 6,667원이므로 식이 같습니다. 지금은 전환율이 5.0%이므로 같은 2억 원을 돌리면 83만 3,333원이 상한입니다.

월세를 보증금으로 되돌리면 — 같은 비율로 역산한 값

반대 방향, 즉 월세를 줄이고 보증금을 올리는 경우입니다. 주의할 점이 있습니다. 법 제7조의2는 “보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우”만 규정합니다. 월세를 보증금으로 바꾸는 방향에는 법정 상한이 없습니다. 아래 표는 같은 비율 5.0%로 역산했을 때 “월세 얼마가 보증금 얼마에 해당하는가”를 보여 주는 참고값이며, 실제 금액은 당사자가 합의로 정합니다.

월 30만 원을 줄이려면 보증금을 7,200만 원 올려 주는 셈이 됩니다. 임차인 쪽에서는 “보증금을 올려 줄 테니 월세를 내려 달라”고 제안할 때 이 표가 출발점이 됩니다.

기준금리가 바뀌면 월세 상한도 바뀐다

전환율은 기준금리에 2%p를 더한 값이므로, 금융통화위원회가 기준금리를 0.25%p 바꾸면 전환율도 0.25%p 움직입니다. 한국은행 누리집에 올라온 최근 변동을 보증금 1억 원 기준으로 바꿔 보면 다음과 같습니다.

기준금리 0.25%p 차이가 보증금 1억 원당 월 2만 원 남짓 차이로 이어집니다. 전환 시점의 기준금리를 한국은행 누리집에서 확인하고 계산하는 것이 정확합니다.

전환율이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우

법정 전환율은 모든 월세 계약에 적용되는 것이 아닙니다. 조문은 “보증금을 월 단위의 차임으로 전환하는 경우”를 대상으로 합니다. 즉 이미 맺은 임대차 관계 안에서 보증금 구성을 바꿀 때 적용됩니다.

국토교통부는 2020년 9월 안내에서 계약갱신요구권 행사 시 “전세→월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란”하며, 동의해 전환하더라도 법정 전환율 규정이 적용된다고 설명했습니다. 법제처 생활법령정보도 갱신되는 임대차는 전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 임차인 동의 없이 월세로 바꿀 수 없다고 안내합니다. 2020년 9월 29일 시행령 개정 당시 부칙은 개정 전부터 이어진 계약에도 적용하되, 시행 후 처음 전환하는 경우부터 적용한다고 정했습니다.

상한을 넘는 월세로 계약했다면

법 제7조의2는 상한을 “초과할 수 없다”고 정하고 있고, 주택임대차보호법은 이 법에 어긋나면서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다는 원칙을 두고 있습니다. 다만 이미 낸 월세를 돌려받을 수 있는지, 얼마를 돌려받을지는 개별 사정에 따라 판단이 달라집니다. 집주인과 이야기가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단·LH·한국부동산원 운영)에 조정을 신청할 수 있고, 금액이 크면 변호사 등 전문가와 상담하는 편이 안전합니다. 이 글은 법령에 적힌 계산 방법을 정리한 것이며 개별 사안에 대한 법률 조언이 아닙니다.

자주 묻는 질문

전환율 5.0%는 누가 정한 숫자인가?

누가 고시하는 숫자가 아니라 계산 결과입니다. 시행령 제9조의 연 10%와 “기준금리 + 2%” 중 낮은 쪽을 고르면 되고, 2026년 10월 현재 기준금리가 3.00%이므로 5.0%가 됩니다. 기준금리가 바뀌는 날부터 전환율도 자동으로 바뀝니다.

집주인이 “요즘 시세가 그렇다”며 전환율 6%를 제시하면?

계약 기간 중이거나 갱신하면서 전환하는 것이라면 법정 상한은 5.0%입니다. 시세와 관계없이 상한을 넘는 부분은 법령상 받을 수 없는 금액입니다. 새로 계약하는 경우라면 상한 규정 대상이 아니므로 협상으로 정하게 됩니다.

보증금 전부를 월세로 돌릴 수도 있나?

조문은 “전부 또는 일부”라고 적고 있으므로 가능합니다. 다만 보증금이 0원이 되면 대항력·우선변제권으로 지킬 보증금 자체가 없어지고, 월세 부담이 그만큼 커지므로 보통은 일부만 돌립니다.

정리

• 법정 전환율은 연 10%와 “기준금리 + 2%” 중 낮은 쪽이며, 기준금리 3.00%인 2026년 10월 현재 **5.0%**입니다.
• 보증금 1억 원을 월세로 돌리면 상한은 월 41만 6,667원, 5천만 원은 20만 8,333원, 2억 원은 83만 3,333원입니다.
• 상한은 계약 기간 중이나 갱신 때 “전환”하는 경우에 적용되고, 신규 월세 계약과 월세→보증금 방향에는 적용되지 않습니다.