원칙 — 집주인은 “쓸 수 있는 상태”를 유지할 의무가 있다

민법 제623조는 “임대인은 목적물을 임차인에게 인도하고 계약존속중 그 사용, 수익에 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 부담한다”고 정합니다. 집을 넘겨주는 것으로 끝이 아니라, 계약 기간 내내 주거에 필요한 상태로 유지하는 것이 임대인의 의무입니다. 표준계약서 제4조 제2항도 같은 내용을 담고 있습니다.

다만 모든 고장이 임대인 몫은 아닙니다. 법제처 생활법령정보는 대법원 판결(2004다2151)을 들어 두 경우를 나눕니다.

• 임차인이 별다른 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있고 사용·수익을 방해하지 않는 사소한 파손 — 임대인에게 수선의무가 없습니다.
• 고치지 않으면 임차인이 정해진 목적대로 사용·수익할 수 없는 정도의 파손 — 임대인이 수선의무를 집니다.

표준계약서 제4조 제3항은 이 기준을 생활 언어로 풀어 예시를 적어 두었습니다. 임대인 부담의 예는 “난방, 상·하수도, 전기시설 등 임차주택의 주요설비에 대한 노후·불량으로 인한 수선”이고, 임차인 부담의 예는 “임차인의 고의·과실에 기한 파손, 전구 등 통상의 간단한 수선, 소모품 교체 비용”입니다. 계약서에 합의하지 않은 수선비용은 “민법, 판례 기타 관습에 따른다”고 덧붙입니다.

상황별 부담 주체 — 표준계약서와 법령 기준으로 분류

아래 표는 위 기준을 자주 묻는 상황에 대 본 것입니다. 법령이나 표준계약서가 항목 이름을 직접 적은 것은 “근거” 칸에 조문을, 직접 적지 않은 것은 어느 기준에 가까운지를 적었습니다.

“원인에 따라 갈림”으로 적은 항목은 사진과 발생 시점 기록이 결론을 좌우합니다. 입주 직후에 이미 있던 하자인지, 살면서 생긴 것인지가 가장 자주 다투는 지점입니다.

특약이 있으면 — 바뀌는 것과 바뀌지 않는 것

임대차계약서의 특약으로 수선 부담을 다르게 정할 수 있습니다. 생활법령정보는 임대인의 수선의무를 특약으로 면제하거나 임차인 부담으로 돌릴 수 있다고 설명합니다. 다만 한계가 있습니다.

표준계약서를 쓰는 이유가 여기에 있습니다. 제3조에 입주 전 고쳐 줄 것을, 제4조 제3항에 계약 중 부담을 적어 두면, 나중에 “누가 내느냐”를 다툴 일이 크게 줄어듭니다. 계약 전 집을 볼 때 보일러 연식, 수압, 창틀 결로 자국, 방충망 상태를 사진으로 남기고 특약에 반영해 두는 것이 가장 싼 예방책입니다.

고장 났을 때 처리 순서 — 통지, 기록, 수리, 비용 청구

집주인이 고쳐 주지 않을 때 세입자가 할 수 있는 것

생활법령정보는 임대인이 수선의무를 다하지 않을 때 임차인이 쓸 수 있는 방법으로 손해배상 청구, 수선이 끝날 때까지 차임의 전부 또는 일부 지급 거절, 차임 감액 청구, 계약 해지를 들고 있습니다. 민법 제627조 제1항은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 사용·수익할 수 없게 된 때 그 비율만큼 차임 감액을 청구할 수 있다고 하고, 제2항은 남은 부분만으로 임차 목적을 달성할 수 없으면 계약을 해지할 수 있다고 정합니다. 표준계약서 제7조 제1항도 같은 취지의 해지 조항을 두고 있습니다.

다만 월세를 임의로 끊는 것은 반대로 임차인의 연체로 다뤄질 위험이 있습니다. 표준계약서 제7조 제2항은 2기의 차임액에 달하도록 연체하면 임대인이 계약을 해지할 수 있다고 적고 있습니다. 차임 지급을 거절하거나 감액하려면 그 전에 통지와 기록을 충분히 남기고, 가능하면 아래 분쟁조정위원회를 거치는 것이 안전합니다.

합의가 안 되면 — 주택임대차분쟁조정위원회

주택임대차보호법 제14조 제1항은 대한법률구조공단의 지부, 한국토지주택공사(LH)의 지사·사무소, 한국감정원(현재 한국부동산원)의 지사·사무소에 주택임대차분쟁조정위원회를 두고, 시·도도 둘 수 있다고 정합니다. 제2항 제4호는 조정 대상에 **“임차주택의 유지·수선 의무에 관한 분쟁”**을 명시했습니다. 수리비 다툼이 바로 이 위원회의 일입니다. 표준계약서 제11조와 특약란에도 소송 전에 조정을 먼저 신청하는 선택지가 들어 있고, 특약란은 조정을 통하면 60일(최대 90일) 이내에 결과를 받아볼 수 있다고 안내합니다.

대한법률구조공단 위원회(hldcc.or.kr) 안내에 따르면 조정 신청 수수료는 조정 목적의 값에 따라 정해집니다.

값을 산정할 수 없으면 1만 원으로 보고, 소액임차인·기초생활수급자·한부모가족 보호대상자 등은 면제될 수 있습니다. 공단 안내상 분쟁 당사자는 주택 소재지를 관할하는 조정위원회에 신청하고, 상대방이 조정에 응하지 않겠다고 통지하면 신청이 각하됩니다. 조정안을 받은 뒤 14일 안에 서면으로 수락하지 않으면 거부한 것으로 봅니다. 성립된 조정은 조정서와 같은 내용의 민사상 합의로서 효력이 있고, 강제집행을 승낙하는 취지가 적힌 조정서 정본은 집행권원과 같은 효력이 인정됩니다. 신청 전에 공단 무료법률상담(국번 없이 132)으로 상황을 먼저 정리해 볼 수 있습니다.

정리

• 임대인은 계약 기간 내내 집을 사용·수익에 필요한 상태로 유지할 의무가 있습니다(민법 제623조). 난방·상하수도·전기 같은 주요 설비의 노후·불량 수선은 임대인, 세입자 과실 파손과 전구·소모품 수준의 간단한 손질은 세입자가 부담하는 것이 표준계약서 제4조의 기준입니다.
• 고장이 나면 지체 없이 알리고(민법 제634조) 사진과 날짜를 남긴 뒤, 임대인이 고치지 않으면 필요비를 지출하고 상환을 청구할 수 있습니다(민법 제626조 제1항).
• 특약으로 소규모 수선을 세입자 부담으로 정할 수는 있지만, 대수선과 기본 설비 교체까지 넘기기는 어렵습니다. 다툼이 생기면 주택임대차분쟁조정위원회(수수료 1만~10만 원)에서 조정할 수 있습니다.

관리비는 세 묶음 — 법이 정한 구분

공동주택관리법 제23조 제1항은 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 “유지관리를 위하여 필요한 관리비”를 관리주체에게 내도록 정하고, 제2항에서 관리비의 내용을 대통령령에 맡깁니다. 제3항은 전기료 같은 사용료를 관리주체가 입주자등을 대신해 받아 낼 수 있다고 하고, 제4항은 관리비·사용료·장기수선충당금을 각각 공개하도록 합니다. 즉 법 자체가 세 가지를 다른 돈으로 봅니다.

그 내용을 채운 것이 시행령 제23조입니다.

공동주택관리정보시스템(K-apt)도 단지별 관리비를 공용관리비·개별사용료·장기수선충당금 세 묶음으로 공개합니다. 고지서 서식은 단지마다 조금씩 다르지만, 항목 이름을 위 표에 대 보면 어느 묶음인지 알 수 있습니다. 시행령 제23조 제4항은 주민공동시설 이용료를 이용자에게 따로 부과할 수 있다고 하고, 제5항은 2세대 이상이 함께 쓰는 시설(누수되는 시설 포함)을 관리주체가 직접 고친 뒤 해당 세대에 비용을 따로 부과할 수 있다고 정합니다.

고지서 항목별로 누가 내나 — 소유자·세입자 표

세입자가 사는 집이라면 매달 고지서는 세입자에게 옵니다. 그렇다고 모든 항목이 세입자 몫은 아닙니다. 관리비와 사용료는 그 집에 살면서 서비스를 쓰는 사람이 내는 것이 원칙이고, 주택임대차표준계약서 제10조 제1항도 “임차인은 계약종료 시 공과금과 관리비를 정산하여야 한다”고 적습니다. 반면 장기수선충당금은 공동주택관리법 제30조 제1항이 “해당 주택의 소유자로부터 징수”한다고 못 박았습니다.

표의 “세입자(거주자)” 칸은 법령이 거주자 부담이라고 직접 쓴 것이 아니라, 관리비·사용료가 거주와 사용에 따라 생기는 비용이라는 성격과 표준계약서 제10조 제1항을 함께 본 해석입니다. 임대차계약서에 다른 약정이 있으면 그 약정이 우선합니다. 다만 장기수선충당금은 법령이 소유자 부담을 명시했으므로, 세입자가 매달 고지서로 대신 냈다면 돌려받을 근거가 있습니다.

장기수선충당금은 왜 소유자 돈인가

공동주택관리법 제30조 제1항은 관리주체가 장기수선계획에 따라 “공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립”하도록 합니다. 승강기 교체나 외벽 보수처럼 건물의 가치를 유지하는 큰 공사에 쓰는 돈이고, 그 이익은 건물을 소유한 사람에게 돌아가기 때문입니다. 제2항은 이 돈의 사용을 장기수선계획에 따르도록 하고, 입주자 과반수 서면동의가 있을 때만 하자 분쟁 조정·하자진단 비용 등에 쓸 수 있게 제한합니다.

시행령 제31조는 더 구체적입니다.

• 요율은 공용부분의 내구연한 등을 고려해 관리규약으로 정합니다(제1항). 단지마다 금액이 다른 이유입니다.
• 월간 세대별 금액은 “장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간) × 세대당 주택공급면적”으로 계산합니다(제3항). 면적이 넓을수록 많이 냅니다.
• 사용검사(또는 사용승인)를 받은 날부터 1년이 지난 달부터 매달 적립합니다(제6항). 입주 직후 1년은 고지서에 없을 수 있습니다.
• 소유자는 사용자가 대신 납부한 장기수선충당금을 반환하여야 합니다(제8항).
• 관리주체는 사용자가 납부 확인을 요구하면 지체 없이 확인서를 발급해야 합니다(제9항).

고지서에는 시행령 제23조 제8항에 따라 장기수선충당금의 적립요율과 사용한 금액이 함께 표시됩니다. 그 줄이 세입자가 소유자에게 받을 돈입니다.

이사 나갈 때 돌려받는 절차 — 단계 표

관리비 내역은 어디서 확인하나 — 공개 의무

내가 낸 돈이 어디에 쓰였는지는 법으로 공개가 보장돼 있습니다. 공동주택관리법 제23조 제4항은 관리주체가 관리비·사용료·장기수선충당금(적립금액 포함)의 항목별 산출내역을 단지 인터넷 홈페이지(없으면 관리사무소 게시판)와 동별 게시판, 그리고 K-apt에 공개하도록 합니다. 시행령 제23조 제8항은 그 시한을 다음 달 말일까지로 정하고, 난방비·급탕비·전기료·수도료·가스사용료는 사용량을, 장기수선충당금은 적립요율과 사용한 금액을 함께 적도록 합니다. 재활용품 매각 수입 같은 잡수입도 같은 방법으로 공개합니다.

지방자치단체장은 K-apt에 공개된 관리비가 적정한지 점검할 수 있고(법 제23조 제6항), 점검은 공동주택관리 지원기구나 한국부동산원 같은 기관이 맡습니다(시행령 제23조 제11항). 점검 결과 부적정하면 입주자대표회의와 관리주체에 개선을 권고할 수 있습니다(제7항). 우리 단지 금액이 비슷한 규모의 다른 단지보다 유난히 높다면, K-apt에서 단지 간 비교를 해 보고 관리사무소에 산출 근거를 물어볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

세입자인데 고지서에 장기수선충당금이 찍혀 있으면 안 내도 되나요?

고지서는 세대 단위로 나오므로 일단 관리사무소에 내는 것이 보통입니다. 법령은 세입자가 “대신 납부한” 경우 소유자가 반환하도록 정하고 있으므로(시행령 제31조 제8항), 납부한 뒤 이사 때 소유자에게 돌려받는 구조로 이해하면 됩니다. 매달 소유자가 따로 내기로 약정했다면 그 약정대로 합니다.

수선유지비도 돌려받을 수 있나요?

아닙니다. 수선유지비는 관리비 10개 비목 중 하나(시행령 제23조 제1항 제9호)로 거주자가 부담하는 일상 보수 비용입니다. 반환 규정이 있는 것은 장기수선충당금뿐입니다.

관리비 세부 내역을 안 보여 주면 어떻게 하나요?

의무관리대상 단지는 매달 다음 달 말일까지 K-apt와 단지 홈페이지·동별 게시판에 공개해야 합니다(법 제23조 제4항, 시행령 제23조 제8항). K-apt(k-apt.go.kr)에서 단지를 검색하면 월별 항목을 볼 수 있고, 공개가 되지 않았다면 관할 시·군·구 공동주택 관리 부서에 문의할 수 있습니다.

정리

• 관리비 고지서는 법령상 관리비 10개 비목(공용관리비), 사용료 10개(개별사용료), 그리고 구분 징수하는 장기수선충당금으로 나뉩니다(공동주택관리법 시행령 제23조).
• 관리비와 사용료는 살면서 쓰는 사람 몫이지만, 장기수선충당금은 소유자 몫입니다(법 제30조 제1항). 세입자가 대신 냈다면 소유자가 반환해야 합니다(시행령 제31조 제8항).
• 이사 전 관리사무소에서 납부확인서를 받아(시행령 제31조 제9항) 보증금 정산 때 함께 청구하면 됩니다.

세 가지 권리를 한 줄씩

세 권리는 쌓이는 구조입니다. 대항력이 바탕이고, 그 위에 확정일자가 더해지면 우선변제권이, 보증금이 지역 기준 이하이면 최우선변제권이 얹힙니다.

대항력 — 전입신고와 점유, 효력은 다음 날 0시

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 주민등록은 전입신고를 한 때에 된 것으로 봅니다. 법제처 생활법령정보는 이 “다음 날”을 다음 날 오전 0시로 설명합니다. 예를 들어 15일 오후에 입주하고 전입신고를 마쳤다면 16일 0시부터 대항력이 생깁니다.

이 하루 차이가 중요한 이유는 같은 날 집주인이 설정한 근저당권과의 순위 때문입니다. 근저당권은 등기 접수 당일에 효력이 생기지만 대항력은 다음 날 0시에 생기므로, 입주 당일 집주인이 대출을 받아 근저당권을 설정하면 임차인이 뒤로 밀립니다. 그래서 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 떼어 보고, 가능하면 잔금일 당일에도 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.

대항력에서 주의할 점을 생활법령정보에서 옮기면 다음과 같습니다.

• 주소를 정확히 적어야 합니다. 다가구주택은 지번만 적어도 인정되지만, 연립·다세대주택은 동·호수까지 등기부와 일치해야 합니다.
• 가족 전원이 다른 곳으로 전출하면 대항력이 사라집니다. 다시 전입해도 예전 대항력이 되살아나는 것이 아니라 새로 전입한 때부터 새 대항력이 생깁니다.
• 법인은 원칙적으로 대항력을 얻지 못합니다. 예외는 주택도시기금으로 전세임대주택을 지원하는 법인 등 법령이 정한 경우뿐입니다.
• 전입신고 자체는 주민등록법상 이사 후 14일 이내에 해야 하는 의무이고, 정당한 사유 없이 늦으면 5만 원 이하의 과태료가 있습니다.

우선변제권 — 확정일자는 어디서, 언제 생기나

우선변제권은 대항력 요건(인도 + 전입신고)에 더해 임대차계약서에 확정일자를 받으면 생깁니다(법 제3조의2 제2항). 확정일자는 계약서에 “이 날 이 문서가 있었다”는 날짜 도장을 받는 것입니다. 생활법령정보가 안내하는 부여기관은 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인이며 수수료는 600원입니다.

효력 시점은 두 요건 중 늦은 쪽을 따릅니다. 생활법령정보는 입주와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 받았다면 입주·전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다고 설명합니다. 전입신고보다 늦게 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날이 기준이 됩니다. 이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께 끝내야 하는 이유입니다.

임대차 신고제 — 30일 안에 신고하면 확정일자는 자동

2021년 6월 1일부터 시행된 주택 임대차 계약 신고제(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2)는 임대인과 임차인이 계약 체결일부터 30일 이내에 임대기간·임대료 등을 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고하는 제도입니다. 생활법령정보와 국토교통부 안내(2025년 4월)에 적힌 내용은 다음과 같습니다.

실무에서는 이사 당일 주민센터에서 전입신고를 하면서 계약서를 함께 내면 임대차 신고와 확정일자까지 한 번에 처리됩니다. 다만 생활법령정보는 확정일자만 먼저 받아 둔 경우에는 임대차 신고를 따로 해야 한다고 안내합니다. 계약서를 쓴 날과 이사 날이 30일 넘게 떨어져 있으면 이사 전에 온라인으로 신고부터 하고, 이사 당일 전입신고를 하면 됩니다.

이사 당일 할 일 순서

1~3번을 같은 날 끝내는 것이 핵심입니다. 점유만 하고 전입신고를 미루면 대항력이 없고, 전입신고만 하고 확정일자를 미루면 그 사이 생긴 담보권에 밀립니다.

최우선변제 — 보증금이 작으면 담보권자보다 먼저 받는다

주택임대차보호법 제8조는 임차인이 “보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리”를 가진다고 정합니다. 확정일자 순위와 관계없이, 먼저 설정된 근저당권보다도 앞서 일정액을 돌려받는 제도입니다. 다만 조건이 있습니다. 경매신청의 등기 전에 대항력 요건(인도 + 전입신고)을 갖추고 있어야 하고, 그 요건을 배당요구 종기까지 유지해야 하며, 법원에 배당요구를 해야 합니다. 받을 수 있는 금액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다.

소액임차인으로 보는 보증금 기준과 먼저 받는 한도는 시행령 제10조·제11조가 지역별로 정합니다. 2023년 2월 21일 개정 이후 바뀌지 않았으며, 2026년 7월 1일 시행본에서 확인한 숫자입니다.

읽는 법입니다. 서울에서 보증금 1억 5천만 원으로 살고 있다면 기준(1억 6,500만 원) 이하이므로 소액임차인이고, 경매가 나면 그중 5,500만 원까지는 선순위 근저당권보다 먼저 배당받습니다. 나머지 9,500만 원은 확정일자 순위대로 받습니다. 보증금이 1억 7천만 원이면 기준을 넘어 최우선변제 대상이 아니고, 전액을 확정일자 순위로 받습니다.

순서가 어긋나면 생기는 일 — 법령상 효과만

보증금을 돌려받지 못하면

계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 이사부터 나가지 않는 것이 원칙입니다. 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문입니다. 먼저 나가야 한다면 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 이사해야 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(법 제3조의3). 집주인과 협의가 되지 않을 때는 대한법률구조공단·LH·한국부동산원이 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 경매가 진행 중이거나 선순위 권리가 복잡하면 변호사·법무사와 상담하는 편이 안전합니다. 이 글은 법령과 법제처 안내를 정리한 것이며 개별 사안에 대한 법률 조언이 아닙니다.

정리

• 대항력은 점유 + 전입신고를 마친 다음 날 0시, 우선변제권은 여기에 확정일자가 더해진 시점부터 생기므로 세 가지를 이사 당일 끝냅니다.
• 임대차 신고(30일 이내)를 하면서 계약서를 내면 확정일자가 자동 부여되고, 전입신고 때 계약서를 내면 임대차 신고까지 한 번에 처리됩니다.
• 보증금이 지역 기준(서울 1억 6,500만 원) 이하면 소액임차인으로서 한도(서울 5,500만 원)까지 선순위 담보권자보다 먼저 받되, 기준은 근저당권 설정일 당시의 것이 적용됩니다.

계산식은 한 줄 — W × 시간 ÷ 1,000 = kWh

전기요금의 단위는 kWh(킬로와트시)입니다. 1,000W짜리 기기를 1시간 켜면 1kWh입니다.

• 월 소비전력량(kWh) = 소비전력(W) × 하루 사용시간 × 사용 일수 ÷ 1,000
• 월 요금(원) = 월 소비전력량(kWh) × 내 구간의 1kWh 단가

예를 들어 1,500W 에어컨을 하루 6시간, 30일 켜면 1,500 × 6 × 30 ÷ 1,000 = 270kWh입니다. 100W 전기장판을 하루 8시간, 30일이면 100 × 8 × 30 ÷ 1,000 = 24kWh입니다.

1kWh의 값 — 내 사용량 구간에 따라 151원에서 362원

주택용 저압 요금은 누진제라서 “가전 하나를 더 켤 때 추가되는 1kWh”의 값은 집 전체 사용량이 어느 구간에 있느냐로 정해집니다. 2026년 10월 기준 전력량요금에 기후환경요금 9원, 연료비조정요금 +5원을 더하고, 부가가치세 10%와 전력산업기반기금 2.7%까지 얹으면 다음과 같습니다.

하계(7~8월)는 1단계가 300kWh, 2단계가 450kWh까지입니다. 이 글의 가전별 요금은 이 세 단가로 계산했습니다. 구간 경계(200·400kWh)를 넘어가면 기본요금도 함께 오르므로, 경계에 걸친 경우는 뒤에서 따로 계산합니다.

가전별 한 달 소비전력량과 요금 — 직접 계산

아래 소비전력과 사용시간은 계산을 위해 정한 예시입니다. 실제 값은 제품 명판이나 라벨에서 확인해 같은 식으로 바꿔 넣으면 됩니다.

같은 24kWh짜리 전기장판이 1단계 가구에서는 3,600원, 3단계 가구에서는 8,700원입니다. 가전의 요금은 기기 하나로 정해지지 않고 집 전체 사용량이 정합니다.

효율등급 라벨 읽는 법 — 월간소비전력량과 연간에너지비용

한국에너지공단이 운영하는 에너지소비효율등급표시제도는 「에너지이용합리화법」 제15조·제16조에 근거하며, 자동차를 뺀 42개 품목 중 23개 품목에 1~5등급 라벨을 붙입니다. 라벨의 숫자는 고시 별표 1이 정한 방식으로 환산한 값입니다.

라벨의 “연간에너지비용”은 냉장고·건조기 기준 1kWh당 160원으로 환산한 값입니다. 위 표에서 보듯 실제 한전 단가는 세금 포함 151~362원이므로, 2단계 이상 가구라면 라벨 금액보다 실제 요금이 더 나옵니다. 고시 별표 7도 에너지비용이 “요금 인상 등 에너지 가격 변동에 따라 달라질 수 있음”을 라벨과 별도로 적도록 하고 있습니다. 에어컨은 라벨 값이 “냉방기간 기준 월평균”이어서, 한여름 한 달의 실제 사용량과는 차이가 납니다.

1등급과 5등급은 얼마나 다른가 — 고시 기준으로 계산

효율등급은 품목마다 “소비효율등급부여지표(R)“의 범위로 정합니다. 고시 별표 1의 기준값으로 같은 크기의 제품을 비교하면 다음과 같습니다.

냉장고 (보정유효내용적 500L 이상, 800L 기준) — R은 월간소비전력량(Wh) ÷ 보정유효내용적(L)입니다. 1등급은 R ≤ 30, 5등급은 70 < R ≤ 95입니다.

1등급 상한과 5등급 상한의 차이는 연 624kWh, 2단계 가구 기준 연 16만 원 안팎입니다. 다만 5등급 기준의 상한값이라 실제 시판 제품의 차이는 이보다 작을 수 있습니다.

에어컨 (분리형, 정격냉방능력 4kW 미만) — R은 냉방기간에너지소비효율(CSPF)입니다. 1등급은 R ≥ 6.90, 5등급은 4.50 ≤ R < 5.10입니다. 같은 냉방량을 낼 때 소비전력량은 CSPF에 반비례하므로, 5등급 하한(4.50) 제품은 1등급 하한(6.90) 제품의 6.90 ÷ 4.50 = 1.53배를 씁니다. 1등급으로 월 100kWh가 드는 냉방이라면 5등급은 약 153kWh입니다.

누진 구간에 걸치면 — 같은 30kWh도 요금이 다르다

가전 하나를 추가할 때 집 전체 사용량이 구간 경계를 넘으면, 단가뿐 아니라 기본요금까지 바뀝니다. 기타계절 기준으로 전체 청구액을 계산하면 이렇습니다.

390kWh를 쓰는 집이 월 30kWh짜리 건조기를 들이면, 같은 30kWh인데도 2단계 안에 머무는 집보다 8,500원을 더 냅니다. 기본요금이 1,600원에서 7,300원으로 바뀌고, 넘어간 20kWh에 3단계 단가가 붙기 때문입니다.

내 가전에 적용하는 순서

정리

가전 전기요금은 “W × 시간 ÷ 1,000 = kWh”에 집 전체 사용량 구간의 단가(세금 포함 약 151·258·362원)를 곱하면 됩니다. 라벨의 연간에너지비용은 1kWh당 160원 기준이라 실제 요금은 대개 그보다 많고, 가전 하나로 200·400kWh 경계를 넘으면 기본요금까지 뛰어 같은 30kWh가 7,700원에서 1만 6천 원으로 달라집니다.

전환율은 법이 두 가지 비율 중 낮은 쪽으로 정한다

주택임대차보호법 제7조의2는 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다”고 정합니다. 두 비율은 시행령 제9조가 숫자로 채웁니다.

둘 중 낮은 비율이 그해의 법정 전환율입니다. 기준금리에 더하는 이율은 2020년 9월 29일 시행령 개정으로 연 3.5%에서 연 2%로 낮아졌고, 그 뒤로 바뀌지 않았습니다(2026년 7월 1일 시행본 기준). 그래서 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 실제 전환율은 언제나 “기준금리 + 2%p”입니다.

2026년 10월 현재 전환율 — 5.0%

한국은행 누리집의 기준금리 추이에 따르면 기준금리는 2026년 8월 27일부터 **연 3.00%**입니다. 그 직전은 2026년 7월 16일 2.75%, 2025년 5월 29일 2.50%였습니다.

월세 상한을 구하는 식은 다음과 같습니다.

월세 상한 = 월세로 돌리는 보증금 × 5.0% ÷ 12

보증금을 월세로 — 5천만·1억·2억 원 계산표

전세 보증금 중 일부를 월세로 돌릴 때, 돌리는 금액별 월세 상한입니다. 원 단위는 반올림했습니다.

예를 들어 전세 보증금 3억 원 계약을 갱신하면서 보증금을 2억 원으로 낮추고 1억 원을 월세로 돌린다면, 월세는 41만 6,667원을 넘을 수 없습니다. 집주인이 월 50만 원을 요구하면 법정 상한을 약 8만 3천 원 넘는 금액입니다.

같은 식으로 국토교통부가 2020년 9월에 든 예시도 확인됩니다. 당시 전환율은 4%(기준금리 0.5% + 3.5%)였고, 국토교통부는 “전세 5억 원을 보증금 3억 원으로 바꾸면 월세는 67만 원을 넘을 수 없다”고 안내했습니다. 2억 원 × 4% ÷ 12 = 66만 6,667원이므로 식이 같습니다. 지금은 전환율이 5.0%이므로 같은 2억 원을 돌리면 83만 3,333원이 상한입니다.

월세를 보증금으로 되돌리면 — 같은 비율로 역산한 값

반대 방향, 즉 월세를 줄이고 보증금을 올리는 경우입니다. 주의할 점이 있습니다. 법 제7조의2는 “보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우”만 규정합니다. 월세를 보증금으로 바꾸는 방향에는 법정 상한이 없습니다. 아래 표는 같은 비율 5.0%로 역산했을 때 “월세 얼마가 보증금 얼마에 해당하는가”를 보여 주는 참고값이며, 실제 금액은 당사자가 합의로 정합니다.

월 30만 원을 줄이려면 보증금을 7,200만 원 올려 주는 셈이 됩니다. 임차인 쪽에서는 “보증금을 올려 줄 테니 월세를 내려 달라”고 제안할 때 이 표가 출발점이 됩니다.

기준금리가 바뀌면 월세 상한도 바뀐다

전환율은 기준금리에 2%p를 더한 값이므로, 금융통화위원회가 기준금리를 0.25%p 바꾸면 전환율도 0.25%p 움직입니다. 한국은행 누리집에 올라온 최근 변동을 보증금 1억 원 기준으로 바꿔 보면 다음과 같습니다.

기준금리 0.25%p 차이가 보증금 1억 원당 월 2만 원 남짓 차이로 이어집니다. 전환 시점의 기준금리를 한국은행 누리집에서 확인하고 계산하는 것이 정확합니다.

전환율이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우

법정 전환율은 모든 월세 계약에 적용되는 것이 아닙니다. 조문은 “보증금을 월 단위의 차임으로 전환하는 경우”를 대상으로 합니다. 즉 이미 맺은 임대차 관계 안에서 보증금 구성을 바꿀 때 적용됩니다.

국토교통부는 2020년 9월 안내에서 계약갱신요구권 행사 시 “전세→월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란”하며, 동의해 전환하더라도 법정 전환율 규정이 적용된다고 설명했습니다. 법제처 생활법령정보도 갱신되는 임대차는 전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 임차인 동의 없이 월세로 바꿀 수 없다고 안내합니다. 2020년 9월 29일 시행령 개정 당시 부칙은 개정 전부터 이어진 계약에도 적용하되, 시행 후 처음 전환하는 경우부터 적용한다고 정했습니다.

상한을 넘는 월세로 계약했다면

법 제7조의2는 상한을 “초과할 수 없다”고 정하고 있고, 주택임대차보호법은 이 법에 어긋나면서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다는 원칙을 두고 있습니다. 다만 이미 낸 월세를 돌려받을 수 있는지, 얼마를 돌려받을지는 개별 사정에 따라 판단이 달라집니다. 집주인과 이야기가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단·LH·한국부동산원 운영)에 조정을 신청할 수 있고, 금액이 크면 변호사 등 전문가와 상담하는 편이 안전합니다. 이 글은 법령에 적힌 계산 방법을 정리한 것이며 개별 사안에 대한 법률 조언이 아닙니다.

자주 묻는 질문

전환율 5.0%는 누가 정한 숫자인가?

누가 고시하는 숫자가 아니라 계산 결과입니다. 시행령 제9조의 연 10%와 “기준금리 + 2%” 중 낮은 쪽을 고르면 되고, 2026년 10월 현재 기준금리가 3.00%이므로 5.0%가 됩니다. 기준금리가 바뀌는 날부터 전환율도 자동으로 바뀝니다.

집주인이 “요즘 시세가 그렇다”며 전환율 6%를 제시하면?

계약 기간 중이거나 갱신하면서 전환하는 것이라면 법정 상한은 5.0%입니다. 시세와 관계없이 상한을 넘는 부분은 법령상 받을 수 없는 금액입니다. 새로 계약하는 경우라면 상한 규정 대상이 아니므로 협상으로 정하게 됩니다.

보증금 전부를 월세로 돌릴 수도 있나?

조문은 “전부 또는 일부”라고 적고 있으므로 가능합니다. 다만 보증금이 0원이 되면 대항력·우선변제권으로 지킬 보증금 자체가 없어지고, 월세 부담이 그만큼 커지므로 보통은 일부만 돌립니다.

정리

• 법정 전환율은 연 10%와 “기준금리 + 2%” 중 낮은 쪽이며, 기준금리 3.00%인 2026년 10월 현재 **5.0%**입니다.
• 보증금 1억 원을 월세로 돌리면 상한은 월 41만 6,667원, 5천만 원은 20만 8,333원, 2억 원은 83만 3,333원입니다.
• 상한은 계약 기간 중이나 갱신 때 “전환”하는 경우에 적용되고, 신규 월세 계약과 월세→보증금 방향에는 적용되지 않습니다.

요금표 — 세 구간의 단가와 계절별 경계

주택용 저압 요금은 기본요금(한 달에 한 번, 구간별 정액)과 전력량요금(kWh당 단가)이 뼈대입니다. 사용량이 많아질수록 더 비싼 단가를 적용하는 것이 누진제입니다. 구간 경계는 하계(7월 1일~8월 31일)와 그 외 기간이 다릅니다.

여기에 사용량에 비례하는 항목 두 가지가 더 붙습니다.

청구액이 만들어지는 순서

한전 약관 제67조는 요금을 “기본요금, 전력량요금, 기후환경요금 및 연료비조정요금의 합계액”으로 정합니다. 이 합계가 전기요금계이고, 그 위에 세금과 기금이 붙습니다.

1. 전력량요금 = 구간별로 나눈 사용량 × 구간 단가 (원 미만 버림)
2. 전기요금계 = 기본요금 + 전력량요금 + 사용량 × 9원 + 사용량 × 5원
3. 부가가치세 = 전기요금계 × 10% (원 단위 반올림)
4. 전력산업기반기금 = 전기요금계 × 2.7% (10원 미만 버림)
5. 청구액 = 전기요금계 + 부가세 + 기금, 10원 미만 버림

반올림·버림 규칙은 한전 사이버지점이 배포하는 「주택용전력 사용량별 전기요금표」 엑셀의 계산 결과와 맞춰 확인했습니다. 그 표는 기금을 옛 요율 3.7%로 계산하고 있어, 이 글은 현행 2.7%를 적용했습니다.

월 200·300·400·500kWh — 직접 계산한 청구액 (기타계절)

사용량이 2.5배(200→500kWh)가 되는 동안 청구액은 약 4배(31,220→126,160원)가 됩니다. 1kWh당 평균 단가가 156원에서 252원으로 오르기 때문입니다.

하계(7~8월)에는 같은 사용량도 요금이 다르다

하계에는 1단계가 300kWh까지, 2단계가 450kWh까지 넓어집니다. 같은 kWh를 써도 더 싼 단가가 더 많이 적용됩니다.

하계 구간은 7월 1일부터 8월 31일 사용분에 적용됩니다. 청구서의 “청구월”은 실제 사용기간과 다르므로, 어느 계절 요금인지는 청구서의 “사용기간” 칸으로 확인해야 합니다.

구간 경계에서 1kWh가 만드는 차이

누진제에서 가장 큰 차이는 경계를 넘는 순간 생깁니다. 기타계절 기준으로 계산하면 이렇습니다.

400kWh 근처라면 1kWh만 줄여도 월 6천 원 넘게 달라집니다. 반대로 구간 안쪽에서는 1kWh가 세금 포함 약 150~360원이므로, “몇 kWh를 쓰고 있는지”보다 “어느 경계에 가까운지”가 먼저입니다.

내 경우 — 청구서로 확인하는 순서

예를 들어 10월 사용량이 380kWh라면 2단계 안이고 청구액은 약 7만 8천 원대입니다. 여기서 25kWh만 더 쓰면 3단계로 넘어가 기본요금이 5,700원 더 붙습니다.

요금표는 언제 바뀌나

• 기본요금·전력량요금은 정부 인가로 개정됩니다. 현재 표는 2023년 11월 9일 시행분이며, 주택용은 그 뒤 바뀌지 않았습니다.
• 연료비조정단가는 분기마다 한전이 공지합니다. 2026년 4분기(10~12월분)는 산정값 7.3원이 상한에 걸려 +5.0원으로 유지됐고, 이 공지는 분기 시작 전인 9월 21일에 나왔습니다.
• 기후환경요금은 해마다 조정될 수 있으며 2023년 1월분부터 9.0원입니다.
• 전력산업기반기금 요율은 시행령으로 정합니다. 2024년 6월 개정으로 3.7%에서 단계적으로 내려 현재 2.7%입니다.

정리

주택용 저압은 기타계절 기준 200kWh 약 3만 1천 원, 300kWh 약 5만 8천 원, 400kWh 약 8만 4천 원, 500kWh 약 12만 6천 원입니다. 요금을 좌우하는 것은 평균 사용량보다 200kWh·400kWh 경계(하계 300·450kWh) 이고, 경계를 1kWh 넘으면 기본요금이 함께 뛰어 한 달에 1천~7천 원이 달라집니다.