아파트 관리비 항목 해설 — 공용관리비·개별사용료·장기수선충당금, 세입자가 안 내도 되는 돈

아파트 관리비 고지서에는 매달 열 가지가 넘는 항목이 찍혀 나옵니다. 이 글은 그 항목을 공동주택관리법과 같은 법 시행령이 정한 세 묶음(관리비·사용료·장기수선충당금)으로 나누고, 소유자와 세입자 중 누가 내는 돈인지, 이사 나갈 때 돌려받을 수 있는 돈은 무엇인지 정리합니다. 전세·월세로 아파트에 사는 분과 세를 준 소유자 모두에게 해당하는 내용입니다. 법령은 2026년 10월 27일 국가법령정보센터에서 공동주택관리법(법률 제21447호, 2026. 7. 1. 시행)과 같은 법 시행령(대통령령 제36424호)을 직접 열어 확인했습니다.

관리비는 세 묶음 — 법이 정한 구분

공동주택관리법 제23조 제1항은 의무관리대상 공동주택의 입주자등이 “유지관리를 위하여 필요한 관리비”를 관리주체에게 내도록 정하고, 제2항에서 관리비의 내용을 대통령령에 맡깁니다. 제3항은 전기료 같은 사용료를 관리주체가 입주자등을 대신해 받아 낼 수 있다고 하고, 제4항은 관리비·사용료·장기수선충당금을 각각 공개하도록 합니다. 즉 법 자체가 세 가지를 다른 돈으로 봅니다.

그 내용을 채운 것이 시행령 제23조입니다.

묶음	법령 근거	들어가는 항목	성격
관리비 (고지서의 ‘공용관리비’)	시행령 제23조 제1항	일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비, 승강기유지비, 지능형 홈네트워크 설비 유지비, 난방비, 급탕비, 수선유지비(냉난방시설 청소비 포함), 위탁관리수수료 — 10개 비목	단지를 운영·유지하는 데 드는 비용을 세대가 나눠 냄
사용료 등 (고지서의 ‘개별사용료’)	시행령 제23조 제3항	전기료, 수도료, 가스사용료, 지역난방 방식의 난방비·급탕비, 정화조오물수수료, 생활폐기물수수료, 건물 전체 보험료, 입주자대표회의 운영경비, 선거관리위원회 운영경비, 텔레비전방송수신료 — 10개	관리주체가 대신 걷어서 공급자에게 내는 돈
관리비와 구분해 걷는 돈	시행령 제23조 제2항	장기수선충당금, 안전진단 실시비용	건물의 주요 시설을 바꾸고 고치기 위해 따로 쌓는 돈

공동주택관리정보시스템(K-apt)도 단지별 관리비를 공용관리비·개별사용료·장기수선충당금 세 묶음으로 공개합니다. 고지서 서식은 단지마다 조금씩 다르지만, 항목 이름을 위 표에 대 보면 어느 묶음인지 알 수 있습니다. 시행령 제23조 제4항은 주민공동시설 이용료를 이용자에게 따로 부과할 수 있다고 하고, 제5항은 2세대 이상이 함께 쓰는 시설(누수되는 시설 포함)을 관리주체가 직접 고친 뒤 해당 세대에 비용을 따로 부과할 수 있다고 정합니다.

고지서 항목별로 누가 내나 — 소유자·세입자 표

세입자가 사는 집이라면 매달 고지서는 세입자에게 옵니다. 그렇다고 모든 항목이 세입자 몫은 아닙니다. 관리비와 사용료는 그 집에 살면서 서비스를 쓰는 사람이 내는 것이 원칙이고, 주택임대차표준계약서 제10조 제1항도 “임차인은 계약종료 시 공과금과 관리비를 정산하여야 한다”고 적습니다. 반면 장기수선충당금은 공동주택관리법 제30조 제1항이 “해당 주택의 소유자로부터 징수”한다고 못 박았습니다.

고지서 예시 항목	묶음	누가 내나	근거·비고
일반관리비, 청소비, 경비비, 소독비	관리비	세입자(거주자)	시행령 제23조 제1항 제1~4호
승강기유지비, 홈네트워크 설비 유지비	관리비	세입자(거주자)	같은 항 제5·6호
난방비, 급탕비(중앙난방 단지)	관리비	세입자(거주자)	같은 항 제7·8호, 계량기 있으면 사용량 기준
수선유지비	관리비	세입자(거주자)	같은 항 제9호 — 장기수선충당금과 다름
위탁관리수수료	관리비	세입자(거주자)	같은 항 제10호
전기료, 수도료, 가스사용료	사용료	세입자(거주자)	시행령 제23조 제3항 제1~3호, 공용 부분 포함
생활폐기물수수료, 정화조오물수수료	사용료	세입자(거주자)	같은 항 제5·6호
건물 전체 보험료	사용료	세입자(거주자)	같은 항 제7호 — 단지 전체를 대상으로 하는 보험
입주자대표회의·선거관리위원회 운영경비	사용료	세입자(거주자)	같은 항 제8·9호
텔레비전방송수신료	사용료	세입자(거주자)	같은 항 제10호
장기수선충당금	구분 징수	소유자	법 제30조 제1항, 시행령 제31조 제8항(세입자가 대신 냈으면 소유자가 반환)
안전진단 실시비용	구분 징수	소유자 측과 확인	시행령 제23조 제2항 제2호 — 계약서에 정함이 없으면 소유자와 상의
주민공동시설 이용료	별도 부과	이용한 사람	시행령 제23조 제4항

표의 “세입자(거주자)” 칸은 법령이 거주자 부담이라고 직접 쓴 것이 아니라, 관리비·사용료가 거주와 사용에 따라 생기는 비용이라는 성격과 표준계약서 제10조 제1항을 함께 본 해석입니다. 임대차계약서에 다른 약정이 있으면 그 약정이 우선합니다. 다만 장기수선충당금은 법령이 소유자 부담을 명시했으므로, 세입자가 매달 고지서로 대신 냈다면 돌려받을 근거가 있습니다.

장기수선충당금은 왜 소유자 돈인가

공동주택관리법 제30조 제1항은 관리주체가 장기수선계획에 따라 “공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립”하도록 합니다. 승강기 교체나 외벽 보수처럼 건물의 가치를 유지하는 큰 공사에 쓰는 돈이고, 그 이익은 건물을 소유한 사람에게 돌아가기 때문입니다. 제2항은 이 돈의 사용을 장기수선계획에 따르도록 하고, 입주자 과반수 서면동의가 있을 때만 하자 분쟁 조정·하자진단 비용 등에 쓸 수 있게 제한합니다.

시행령 제31조는 더 구체적입니다.

• 요율은 공용부분의 내구연한 등을 고려해 관리규약으로 정합니다(제1항). 단지마다 금액이 다른 이유입니다.
• 월간 세대별 금액은 “장기수선계획기간 중의 수선비총액 ÷ (총공급면적 × 12 × 계획기간) × 세대당 주택공급면적”으로 계산합니다(제3항). 면적이 넓을수록 많이 냅니다.
• 사용검사(또는 사용승인)를 받은 날부터 1년이 지난 달부터 매달 적립합니다(제6항). 입주 직후 1년은 고지서에 없을 수 있습니다.
• 소유자는 사용자가 대신 납부한 장기수선충당금을 반환하여야 합니다(제8항).
• 관리주체는 사용자가 납부 확인을 요구하면 지체 없이 확인서를 발급해야 합니다(제9항).

고지서에는 시행령 제23조 제8항에 따라 장기수선충당금의 적립요율과 사용한 금액이 함께 표시됩니다. 그 줄이 세입자가 소유자에게 받을 돈입니다.

이사 나갈 때 돌려받는 절차 — 단계 표

단계	할 일	근거	챙길 것
1. 계약서 확인	임대차계약서 특약에 장기수선충당금 부담에 관한 문구가 있는지 봅니다	표준계약서 제10조 제2항은 임차인이 이미 낸 장기수선충당금을 임대인에게 반환 청구할 수 있다고 적음	특약 문구 사진
2. 납부확인서 발급	관리사무소에 입주월부터 퇴거월까지의 장기수선충당금 납부확인서를 요청합니다	시행령 제31조 제9항 — 관리주체는 지체 없이 발급	세대·기간·월별 금액이 적힌 확인서
3. 금액 합산	확인서의 월별 금액을 더합니다. 중간에 요율이 바뀌었으면 바뀐 금액대로 더합니다	시행령 제31조 제1항·제3항	합계 금액 메모
4. 소유자에게 청구	퇴거 전에 소유자(임대인)에게 금액과 확인서를 보내 반환을 요청합니다. 관리주체가 정산해 주는 단지면 관리주체에게 청구합니다	시행령 제31조 제8항, 표준계약서 제10조 제2항 단서	문자·메일 등 기록
5. 보증금과 함께 정산	보증금을 돌려받을 때 장기수선충당금을 더해 받거나, 미납 관리비·공과금과 상계해 정산합니다	표준계약서 제10조 제1항	정산 내역서
6. 합의가 안 될 때	주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단 등)에 조정을 신청하는 방법을 검토합니다	표준계약서 제11조	계약서·확인서·청구 기록

관리비 내역은 어디서 확인하나 — 공개 의무

내가 낸 돈이 어디에 쓰였는지는 법으로 공개가 보장돼 있습니다. 공동주택관리법 제23조 제4항은 관리주체가 관리비·사용료·장기수선충당금(적립금액 포함)의 항목별 산출내역을 단지 인터넷 홈페이지(없으면 관리사무소 게시판)와 동별 게시판, 그리고 K-apt에 공개하도록 합니다. 시행령 제23조 제8항은 그 시한을 다음 달 말일까지로 정하고, 난방비·급탕비·전기료·수도료·가스사용료는 사용량을, 장기수선충당금은 적립요율과 사용한 금액을 함께 적도록 합니다. 재활용품 매각 수입 같은 잡수입도 같은 방법으로 공개합니다.

단지 구분	공개 의무	공개 장소	근거
의무관리대상 공동주택 (300세대 이상, 150세대 이상이면서 승강기 또는 중앙·지역난방, 150세대 이상 주상복합, 입주자등 3분의 2 이상 동의로 전환한 단지)	관리비·사용료·장기수선충당금·잡수입 전부	단지 홈페이지·동별 게시판·K-apt	법 제23조 제4항, K-apt 업무 소개
의무관리대상이 아닌 50세대 이상 공동주택	비목별 월별 합계액, 장기수선충당금, 사용료, 잡수입	같은 방법. 다만 100세대 미만은 K-apt 공개 생략 가능	법 제23조 제5항, 시행령 제23조 제9·10항
50세대 이상 100세대 미만	사용료는 항목별이 아니라 합계액으로 공개 가능	단지 홈페이지·동별 게시판	시행령 제23조 제10항 제3호

지방자치단체장은 K-apt에 공개된 관리비가 적정한지 점검할 수 있고(법 제23조 제6항), 점검은 공동주택관리 지원기구나 한국부동산원 같은 기관이 맡습니다(시행령 제23조 제11항). 점검 결과 부적정하면 입주자대표회의와 관리주체에 개선을 권고할 수 있습니다(제7항). 우리 단지 금액이 비슷한 규모의 다른 단지보다 유난히 높다면, K-apt에서 단지 간 비교를 해 보고 관리사무소에 산출 근거를 물어볼 수 있습니다.

자주 묻는 질문

세입자인데 고지서에 장기수선충당금이 찍혀 있으면 안 내도 되나요?

고지서는 세대 단위로 나오므로 일단 관리사무소에 내는 것이 보통입니다. 법령은 세입자가 “대신 납부한” 경우 소유자가 반환하도록 정하고 있으므로(시행령 제31조 제8항), 납부한 뒤 이사 때 소유자에게 돌려받는 구조로 이해하면 됩니다. 매달 소유자가 따로 내기로 약정했다면 그 약정대로 합니다.

수선유지비도 돌려받을 수 있나요?

아닙니다. 수선유지비는 관리비 10개 비목 중 하나(시행령 제23조 제1항 제9호)로 거주자가 부담하는 일상 보수 비용입니다. 반환 규정이 있는 것은 장기수선충당금뿐입니다.

관리비 세부 내역을 안 보여 주면 어떻게 하나요?

의무관리대상 단지는 매달 다음 달 말일까지 K-apt와 단지 홈페이지·동별 게시판에 공개해야 합니다(법 제23조 제4항, 시행령 제23조 제8항). K-apt(k-apt.go.kr)에서 단지를 검색하면 월별 항목을 볼 수 있고, 공개가 되지 않았다면 관할 시·군·구 공동주택 관리 부서에 문의할 수 있습니다.

정리

• 관리비 고지서는 법령상 관리비 10개 비목(공용관리비), 사용료 10개(개별사용료), 그리고 구분 징수하는 장기수선충당금으로 나뉩니다(공동주택관리법 시행령 제23조).
• 관리비와 사용료는 살면서 쓰는 사람 몫이지만, 장기수선충당금은 소유자 몫입니다(법 제30조 제1항). 세입자가 대신 냈다면 소유자가 반환해야 합니다(시행령 제31조 제8항).
• 이사 전 관리사무소에서 납부확인서를 받아(시행령 제31조 제9항) 보증금 정산 때 함께 청구하면 됩니다.