전입신고·확정일자·대항력 — 보증금을 지키는 순서와 효력이 생기는 시점

전세든 월세든 보증금을 걸고 집에 들어가는 임차인이 이사 당일 해야 할 일은 세 가지입니다. 집에 들어가 점유하고, 전입신고를 하고, 확정일자를 받는 것입니다. 이 세 가지가 각각 어떤 권리를 만들고 그 권리가 정확히 언제부터 생기는지를 주택임대차보호법과 법제처 생활법령정보(2026년 9월 30일 기준) 원문으로 정리했습니다. 처음 자취나 신혼집을 구하는 분, 이사 날짜가 잡힌 분이 체크리스트로 쓸 수 있게 “이사 당일 할 일 순서” 표와 지역별 소액임차인 기준 표를 넣었습니다. 법령은 2026년 10월 27일 국가법령정보센터에서 확인했습니다.

세 가지 권리를 한 줄씩

권리	무엇을 지켜 주나	갖추는 요건	효력 시점
대항력	집주인이 바뀌어도 계약 기간과 보증금 반환을 새 주인에게 주장	주택 인도(점유) + 주민등록(전입신고)	요건을 갖춘 다음 날 0시
우선변제권	집이 경매·공매로 넘어가면 뒤에 생긴 권리자보다 먼저 배당	대항력 요건 + 계약서에 확정일자	대항력과 확정일자 중 늦은 쪽 기준
최우선변제권	보증금이 일정액 이하인 소액임차인이 일정액을 선순위 담보권자보다도 먼저 배당	경매신청 등기 전에 대항력 요건	소액임차인 기준은 아래 표

세 권리는 쌓이는 구조입니다. 대항력이 바탕이고, 그 위에 확정일자가 더해지면 우선변제권이, 보증금이 지역 기준 이하이면 최우선변제권이 얹힙니다.

대항력 — 전입신고와 점유, 효력은 다음 날 0시

주택임대차보호법 제3조 제1항은 임대차 등기가 없어도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때 그 다음 날부터 제3자에게 효력이 생긴다고 정합니다. 주민등록은 전입신고를 한 때에 된 것으로 봅니다. 법제처 생활법령정보는 이 “다음 날”을 다음 날 오전 0시로 설명합니다. 예를 들어 15일 오후에 입주하고 전입신고를 마쳤다면 16일 0시부터 대항력이 생깁니다.

이 하루 차이가 중요한 이유는 같은 날 집주인이 설정한 근저당권과의 순위 때문입니다. 근저당권은 등기 접수 당일에 효력이 생기지만 대항력은 다음 날 0시에 생기므로, 입주 당일 집주인이 대출을 받아 근저당권을 설정하면 임차인이 뒤로 밀립니다. 그래서 잔금을 치르기 전에 등기부등본을 떼어 보고, 가능하면 잔금일 당일에도 한 번 더 확인하는 것이 안전합니다.

대항력에서 주의할 점을 생활법령정보에서 옮기면 다음과 같습니다.

• 주소를 정확히 적어야 합니다. 다가구주택은 지번만 적어도 인정되지만, 연립·다세대주택은 동·호수까지 등기부와 일치해야 합니다.
• 가족 전원이 다른 곳으로 전출하면 대항력이 사라집니다. 다시 전입해도 예전 대항력이 되살아나는 것이 아니라 새로 전입한 때부터 새 대항력이 생깁니다.
• 법인은 원칙적으로 대항력을 얻지 못합니다. 예외는 주택도시기금으로 전세임대주택을 지원하는 법인 등 법령이 정한 경우뿐입니다.
• 전입신고 자체는 주민등록법상 이사 후 14일 이내에 해야 하는 의무이고, 정당한 사유 없이 늦으면 5만 원 이하의 과태료가 있습니다.

우선변제권 — 확정일자는 어디서, 언제 생기나

우선변제권은 대항력 요건(인도 + 전입신고)에 더해 임대차계약서에 확정일자를 받으면 생깁니다(법 제3조의2 제2항). 확정일자는 계약서에 “이 날 이 문서가 있었다”는 날짜 도장을 받는 것입니다. 생활법령정보가 안내하는 부여기관은 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소, 지방법원과 그 지원, 등기소, 공증인이며 수수료는 600원입니다.

효력 시점은 두 요건 중 늦은 쪽을 따릅니다. 생활법령정보는 입주와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 확정일자를 받았다면 입주·전입신고를 마친 다음 날 오전 0시부터 우선변제권이 생긴다고 설명합니다. 전입신고보다 늦게 확정일자를 받으면 확정일자를 받은 날이 기준이 됩니다. 이사 당일 전입신고와 확정일자를 함께 끝내야 하는 이유입니다.

임대차 신고제 — 30일 안에 신고하면 확정일자는 자동

2021년 6월 1일부터 시행된 주택 임대차 계약 신고제(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2)는 임대인과 임차인이 계약 체결일부터 30일 이내에 임대기간·임대료 등을 주택 소재지 관할 신고관청에 공동으로 신고하는 제도입니다. 생활법령정보와 국토교통부 안내(2025년 4월)에 적힌 내용은 다음과 같습니다.

항목	법령·공식 안내 기준
신고 대상	보증금 6천만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약 (수도권 전역, 광역시, 세종시, 제주시, 도의 시 지역 — 도 지역의 군은 제외)
제외	보증금·월세 변동 없이 기간만 연장하는 갱신 계약
기한	계약 체결일부터 30일 이내 (계약서 전에 가계약금이 입금됐다면 입금일부터)
방법	주택 소재지 읍·면·동 주민센터 통합민원창구, 또는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 PC·스마트폰으로
공동 신고	당사자 모두가 서명·날인한 계약서를 한쪽이 제출하면 공동 신고로 봄
확정일자	신고하면서 계약서를 제출하면 주택임대차보호법상 확정일자가 부여된 것으로 봄 (별도 신청·수수료 없음)
전입신고와 연결	전입신고 때 계약서를 함께 제출하면 임대차 신고를 한 것으로 봄
과태료	미신고·거짓 신고 시 100만 원 이하. 계도기간은 2025년 5월 31일 종료, 2025년 6월 1일 이후 계약부터 부과(국토교통부는 부과 기준을 2만~30만 원으로 완화했다고 안내)

실무에서는 이사 당일 주민센터에서 전입신고를 하면서 계약서를 함께 내면 임대차 신고와 확정일자까지 한 번에 처리됩니다. 다만 생활법령정보는 확정일자만 먼저 받아 둔 경우에는 임대차 신고를 따로 해야 한다고 안내합니다. 계약서를 쓴 날과 이사 날이 30일 넘게 떨어져 있으면 이사 전에 온라인으로 신고부터 하고, 이사 당일 전입신고를 하면 됩니다.

이사 당일 할 일 순서

순서	할 일	어디서	만들어지는 효과
0 (잔금 전)	등기부등본 재확인 — 잔금일 새 근저당·가압류가 없는지	인터넷등기소	선순위 권리 파악
1	잔금 지급 → 열쇠 수령 → 짐 들이기	임차 주택	주택의 인도(점유) 요건 충족
2	전입신고 (계약서 지참)	주민센터 또는 정부24	주민등록 요건 충족, 계약서 제출 시 임대차 신고 의제
3	확정일자 (2번에서 계약서를 냈으면 자동)	주민센터·등기소·인터넷등기소	우선변제권 요건 충족
4	다음 날 0시	—	대항력 + 우선변제권 효력 발생
5 (이사 후 30일 이내)	임대차 신고 누락 여부 확인	rtms.molit.go.kr	과태료 예방, 확정일자 확인

1~3번을 같은 날 끝내는 것이 핵심입니다. 점유만 하고 전입신고를 미루면 대항력이 없고, 전입신고만 하고 확정일자를 미루면 그 사이 생긴 담보권에 밀립니다.

최우선변제 — 보증금이 작으면 담보권자보다 먼저 받는다

주택임대차보호법 제8조는 임차인이 “보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선하여 변제받을 권리”를 가진다고 정합니다. 확정일자 순위와 관계없이, 먼저 설정된 근저당권보다도 앞서 일정액을 돌려받는 제도입니다. 다만 조건이 있습니다. 경매신청의 등기 전에 대항력 요건(인도 + 전입신고)을 갖추고 있어야 하고, 그 요건을 배당요구 종기까지 유지해야 하며, 법원에 배당요구를 해야 합니다. 받을 수 있는 금액은 주택가액(대지 포함)의 2분의 1을 넘지 못합니다.

소액임차인으로 보는 보증금 기준과 먼저 받는 한도는 시행령 제10조·제11조가 지역별로 정합니다. 2023년 2월 21일 개정 이후 바뀌지 않았으며, 2026년 7월 1일 시행본에서 확인한 숫자입니다.

지역	소액임차인 기준 (보증금)	최우선변제 한도
서울특별시	1억 6,500만 원 이하	5,500만 원
수도권 과밀억제권역(서울 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시	1억 4,500만 원 이하	4,800만 원
광역시(과밀억제권역·군 지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시	8,500만 원 이하	2,800만 원
그 밖의 지역	7,500만 원 이하	2,500만 원

읽는 법입니다. 서울에서 보증금 1억 5천만 원으로 살고 있다면 기준(1억 6,500만 원) 이하이므로 소액임차인이고, 경매가 나면 그중 5,500만 원까지는 선순위 근저당권보다 먼저 배당받습니다. 나머지 9,500만 원은 확정일자 순위대로 받습니다. 보증금이 1억 7천만 원이면 기준을 넘어 최우선변제 대상이 아니고, 전액을 확정일자 순위로 받습니다.

순서가 어긋나면 생기는 일 — 법령상 효과만

어긋난 상황	법령·생활법령정보 기준 효과
입주했지만 전입신고를 안 함	대항력 없음 → 집이 팔리면 새 주인에게 계약을 주장할 수 없음
전입신고는 했지만 확정일자를 안 받음	대항력은 있으나 우선변제권 없음 → 경매 배당에서 확정일자 있는 채권자보다 뒤
확정일자는 받았지만 가족 전원이 전출	대항력 소멸 → 우선변제권도 함께 상실
전입신고 다음 날 0시 전에 근저당권 설정	근저당권이 선순위
임대차 신고를 30일 넘겨서 함	100만 원 이하 과태료 대상 (대항력·우선변제권과는 별개)

보증금을 돌려받지 못하면

계약이 끝났는데 보증금을 못 받았다면 이사부터 나가지 않는 것이 원칙입니다. 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 사라지기 때문입니다. 먼저 나가야 한다면 법원에 임차권등기명령을 신청해 등기를 마친 뒤 이사해야 기존 대항력과 우선변제권이 유지됩니다(법 제3조의3). 집주인과 협의가 되지 않을 때는 대한법률구조공단·LH·한국부동산원이 운영하는 주택임대차분쟁조정위원회에 조정을 신청할 수 있습니다. 경매가 진행 중이거나 선순위 권리가 복잡하면 변호사·법무사와 상담하는 편이 안전합니다. 이 글은 법령과 법제처 안내를 정리한 것이며 개별 사안에 대한 법률 조언이 아닙니다.

정리

• 대항력은 점유 + 전입신고를 마친 다음 날 0시, 우선변제권은 여기에 확정일자가 더해진 시점부터 생기므로 세 가지를 이사 당일 끝냅니다.
• 임대차 신고(30일 이내)를 하면서 계약서를 내면 확정일자가 자동 부여되고, 전입신고 때 계약서를 내면 임대차 신고까지 한 번에 처리됩니다.
• 보증금이 지역 기준(서울 1억 6,500만 원) 이하면 소액임차인으로서 한도(서울 5,500만 원)까지 선순위 담보권자보다 먼저 받되, 기준은 근저당권 설정일 당시의 것이 적용됩니다.