전월세 전환율 계산 — 보증금 1억 원을 월세로 바꾸면 한 달 얼마인가

전월세 전환율은 전세 보증금의 전부나 일부를 월세로 돌릴 때 “월세를 얼마까지 받을 수 있는가”를 정하는 법정 상한 비율입니다. 이 글은 전세 계약을 갱신하면서 집주인에게 “보증금 일부를 월세로 돌리자”는 제안을 받은 임차인, 반대로 월세를 줄이고 보증금을 올리고 싶은 임차인을 위해 씁니다. 주택임대차보호법 제7조의2와 시행령 제9조의 계산식에 2026년 10월 현재 한국은행 기준금리를 넣어 보증금 5천만·1억·2억 원이 월세로 얼마가 되는지 직접 계산했습니다. 법령 조문과 기준금리는 2026년 10월 27일에 국가법령정보센터와 한국은행 누리집에서 확인했습니다.

전환율은 법이 두 가지 비율 중 낮은 쪽으로 정한다

주택임대차보호법 제7조의2는 “보증금의 전부 또는 일부를 월 단위의 차임으로 전환하는 경우에는 그 전환되는 금액에 다음 각 호 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다”고 정합니다. 두 비율은 시행령 제9조가 숫자로 채웁니다.

구분	법 제7조의2	시행령 제9조 (현행)
제1호	은행 대출금리와 지역 경제 여건을 고려해 대통령령으로 정하는 비율	연 1할(10%)
제2호	한국은행 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율	기준금리 + 연 2%

둘 중 낮은 비율이 그해의 법정 전환율입니다. 기준금리에 더하는 이율은 2020년 9월 29일 시행령 개정으로 연 3.5%에서 연 2%로 낮아졌고, 그 뒤로 바뀌지 않았습니다(2026년 7월 1일 시행본 기준). 그래서 기준금리가 8%를 넘지 않는 한 실제 전환율은 언제나 “기준금리 + 2%p”입니다.

2026년 10월 현재 전환율 — 5.0%

한국은행 누리집의 기준금리 추이에 따르면 기준금리는 2026년 8월 27일부터 **연 3.00%**입니다. 그 직전은 2026년 7월 16일 2.75%, 2025년 5월 29일 2.50%였습니다.

계산 단계	값
제1호 비율	10%
제2호 비율	3.00% + 2% = 5.0%
둘 중 낮은 쪽 = 법정 전환율	연 5.0%

월세 상한을 구하는 식은 다음과 같습니다.

월세 상한 = 월세로 돌리는 보증금 × 5.0% ÷ 12

보증금을 월세로 — 5천만·1억·2억 원 계산표

전세 보증금 중 일부를 월세로 돌릴 때, 돌리는 금액별 월세 상한입니다. 원 단위는 반올림했습니다.

월세로 돌리는 보증금	연 환산액 (× 5.0%)	월세 상한 (÷ 12)
5천만 원	250만 원	20만 8,333원
1억 원	500만 원	41만 6,667원
1억 5천만 원	750만 원	62만 5,000원
2억 원	1,000만 원	83만 3,333원

예를 들어 전세 보증금 3억 원 계약을 갱신하면서 보증금을 2억 원으로 낮추고 1억 원을 월세로 돌린다면, 월세는 41만 6,667원을 넘을 수 없습니다. 집주인이 월 50만 원을 요구하면 법정 상한을 약 8만 3천 원 넘는 금액입니다.

같은 식으로 국토교통부가 2020년 9월에 든 예시도 확인됩니다. 당시 전환율은 4%(기준금리 0.5% + 3.5%)였고, 국토교통부는 “전세 5억 원을 보증금 3억 원으로 바꾸면 월세는 67만 원을 넘을 수 없다”고 안내했습니다. 2억 원 × 4% ÷ 12 = 66만 6,667원이므로 식이 같습니다. 지금은 전환율이 5.0%이므로 같은 2억 원을 돌리면 83만 3,333원이 상한입니다.

월세를 보증금으로 되돌리면 — 같은 비율로 역산한 값

반대 방향, 즉 월세를 줄이고 보증금을 올리는 경우입니다. 주의할 점이 있습니다. 법 제7조의2는 “보증금을 월 단위 차임으로 전환하는 경우”만 규정합니다. 월세를 보증금으로 바꾸는 방향에는 법정 상한이 없습니다. 아래 표는 같은 비율 5.0%로 역산했을 때 “월세 얼마가 보증금 얼마에 해당하는가”를 보여 주는 참고값이며, 실제 금액은 당사자가 합의로 정합니다.

줄이는 월세	연 환산액 (× 12)	보증금 환산액 (÷ 5.0%)
월 10만 원	120만 원	2,400만 원
월 30만 원	360만 원	7,200만 원
월 50만 원	600만 원	1억 2,000만 원
월 41만 6,667원	500만 원	1억 원

월 30만 원을 줄이려면 보증금을 7,200만 원 올려 주는 셈이 됩니다. 임차인 쪽에서는 “보증금을 올려 줄 테니 월세를 내려 달라”고 제안할 때 이 표가 출발점이 됩니다.

기준금리가 바뀌면 월세 상한도 바뀐다

전환율은 기준금리에 2%p를 더한 값이므로, 금융통화위원회가 기준금리를 0.25%p 바꾸면 전환율도 0.25%p 움직입니다. 한국은행 누리집에 올라온 최근 변동을 보증금 1억 원 기준으로 바꿔 보면 다음과 같습니다.

기준금리 적용 기간	기준금리	전환율	보증금 1억 원의 월세 상한
2025. 5. 29. ~ 2026. 7. 15.	2.50%	4.50%	37만 5,000원
2026. 7. 16. ~ 2026. 8. 26.	2.75%	4.75%	39만 5,833원
2026. 8. 27. ~ 현재	3.00%	5.00%	41만 6,667원

기준금리 0.25%p 차이가 보증금 1억 원당 월 2만 원 남짓 차이로 이어집니다. 전환 시점의 기준금리를 한국은행 누리집에서 확인하고 계산하는 것이 정확합니다.

전환율이 적용되는 경우와 적용되지 않는 경우

법정 전환율은 모든 월세 계약에 적용되는 것이 아닙니다. 조문은 “보증금을 월 단위의 차임으로 전환하는 경우”를 대상으로 합니다. 즉 이미 맺은 임대차 관계 안에서 보증금 구성을 바꿀 때 적용됩니다.

상황	법정 전환율 적용 여부 (법령 기준)
계약 기간 중 보증금 일부를 월세로 돌리기로 합의	적용 — 상한을 넘는 월세는 받을 수 없음
계약갱신요구권을 쓰면서 전세를 반전세로 바꾸는 경우	적용 — 다만 전환 자체에 임차인 동의가 필요
새 임차인과 처음부터 월세로 계약	조문이 정한 “전환”이 아니므로 상한 규정 대상 아님
월세를 줄이고 보증금을 올리는 경우	조문이 정한 방향이 아니므로 상한 규정 대상 아님

국토교통부는 2020년 9월 안내에서 계약갱신요구권 행사 시 “전세→월세 전환은 임차인 동의 없는 한 곤란”하며, 동의해 전환하더라도 법정 전환율 규정이 적용된다고 설명했습니다. 법제처 생활법령정보도 갱신되는 임대차는 전과 같은 조건으로 다시 계약된 것으로 보기 때문에 임차인 동의 없이 월세로 바꿀 수 없다고 안내합니다. 2020년 9월 29일 시행령 개정 당시 부칙은 개정 전부터 이어진 계약에도 적용하되, 시행 후 처음 전환하는 경우부터 적용한다고 정했습니다.

상한을 넘는 월세로 계약했다면

법 제7조의2는 상한을 “초과할 수 없다”고 정하고 있고, 주택임대차보호법은 이 법에 어긋나면서 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없다는 원칙을 두고 있습니다. 다만 이미 낸 월세를 돌려받을 수 있는지, 얼마를 돌려받을지는 개별 사정에 따라 판단이 달라집니다. 집주인과 이야기가 되지 않으면 주택임대차분쟁조정위원회(대한법률구조공단·LH·한국부동산원 운영)에 조정을 신청할 수 있고, 금액이 크면 변호사 등 전문가와 상담하는 편이 안전합니다. 이 글은 법령에 적힌 계산 방법을 정리한 것이며 개별 사안에 대한 법률 조언이 아닙니다.

자주 묻는 질문

전환율 5.0%는 누가 정한 숫자인가?

누가 고시하는 숫자가 아니라 계산 결과입니다. 시행령 제9조의 연 10%와 “기준금리 + 2%” 중 낮은 쪽을 고르면 되고, 2026년 10월 현재 기준금리가 3.00%이므로 5.0%가 됩니다. 기준금리가 바뀌는 날부터 전환율도 자동으로 바뀝니다.

집주인이 “요즘 시세가 그렇다”며 전환율 6%를 제시하면?

계약 기간 중이거나 갱신하면서 전환하는 것이라면 법정 상한은 5.0%입니다. 시세와 관계없이 상한을 넘는 부분은 법령상 받을 수 없는 금액입니다. 새로 계약하는 경우라면 상한 규정 대상이 아니므로 협상으로 정하게 됩니다.

보증금 전부를 월세로 돌릴 수도 있나?

조문은 “전부 또는 일부”라고 적고 있으므로 가능합니다. 다만 보증금이 0원이 되면 대항력·우선변제권으로 지킬 보증금 자체가 없어지고, 월세 부담이 그만큼 커지므로 보통은 일부만 돌립니다.

정리

• 법정 전환율은 연 10%와 “기준금리 + 2%” 중 낮은 쪽이며, 기준금리 3.00%인 2026년 10월 현재 **5.0%**입니다.
• 보증금 1억 원을 월세로 돌리면 상한은 월 41만 6,667원, 5천만 원은 20만 8,333원, 2억 원은 83만 3,333원입니다.
• 상한은 계약 기간 중이나 갱신 때 “전환”하는 경우에 적용되고, 신규 월세 계약과 월세→보증금 방향에는 적용되지 않습니다.